Avales gubernamentales: un recurso que no despega pese a la necesidad de jóvenes y familias

Dos años después de su lanzamiento, el aval gubernamental que permite financiar hasta el 20% del precio de compra que los bancos no conceden sigue sin despegar. A pesar de que el Ministerio de Vivienda destinó 2.500 millones de euros para esta medida en la primavera de 2024, a finales del año pasado apenas se había utilizado el 10% de ese importe. El efecto esperado no se ha producido, y las operaciones de compraventa se siguen firmando en cuentagotas.

El experto en vivienda Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universitat Rovira i Virgili (URV), no duda en calificar el impacto de la medida como «limitado». De hecho, si se analiza el precedente de Londres, donde se implementó una iniciativa similar hace más de una década, las expectativas son poco halagüeñas. Según Nasarre, esa experiencia infló artificialmente los precios y aumentó los impagos. «La barrera financiera del 20% está prevista para evitar el acceso a la vivienda en propiedad sin un ahorro previo», advierte. Sin ese colchón, el riesgo de la operación se dispara.

Desde el ICO, la entidad encargada de gestionar estos avales, se confirma que desde 2024 se han avalado 256 millones de euros para ayudar a jóvenes y familias con menores a comprar casa. Sin embargo, en la práctica, la medida no ha calado como se esperaba.

En el sector inmobiliario admiten que, en cierto modo, los avales ICO y otras medidas autonómicas han ayudado a jóvenes y familias con ahorro escaso a acceder a una vivienda, pero solo hasta cierto punto. En el caso de la proptech Housfy, por ejemplo, menos del 5% de las compraventas en las que intervino la compañía el año pasado se cerraron gracias al aval gubernamental.

Joan Balasch, director de hipotecas de Housfy, explica que la razón principal es que, a efectos prácticos, muchas de las entidades que firmaron el convenio con el ICO, a la hora de la verdad, no están ofreciendo a sus clientes la posibilidad de utilizar el aval. La explicación es que el Estado avala hasta el 20% de la operación, pero el dinero lo aporta en realidad el banco, que debe, además, reflejarlo en su balance. «Y esto es poco atractivo para las entidades», agrega.

A pesar de ello, algunas entidades sí ofrecen la posibilidad de solicitar el aval gubernamental a sus clientes. Es el caso de Imagin, del grupo CaixaBank, y Abanca. Otras entidades adheridas al convenio o bien rechazan aplicarlo o bien ofrecen financiar menos del 100% del precio de compraventa o tasación.

Los avales y préstamos autonómicos buscan superar la barrera del 20% de entrada

Además de la ayuda del ICO, existen en algunas comunidades otras medidas que, bajo criterios de renta y otras limitaciones, facilitan a jóvenes y familias la compra de una vivienda. Una de las más destacadas es la que otorga el Institut Català de Finances (ICF), que entró en vigor a finales de junio y que lleva hasta el momento 846 préstamos firmados. En este caso, la Generalitat ofrece financiar a coste cero hasta el 20% del precio de compra con la condición de que el piso pase a formar parte del parque público de vivienda.

Entre los principales obstáculos, explica Balash, está que «la solicitud debe hacerse a partir de una vivienda y un precio concretos, y si luego hay cambios, se debe volver a empezar». A esto se suma que muchas veces, cuando llega la aprobación por parte del ICF al cabo de una o dos semanas, el piso ya ha desaparecido del mercado.

Por su parte, desde el ICO se confirma que, aunque la vigencia de la línea de los avales se amplió hasta diciembre de 2027, el Gobierno «está ultimando los detalles de los convenios que incluyen mejoras en la línea destinada a los avales». El trámite está provocando que algunas entidades hayan pausado la aprobación de estas hipotecas hasta la suscripción de los convenios, a pesar de que «puedan seguir operando porque el aval se valida una vez se firma la hipoteca».

En cualquier caso, el 20% del precio de la vivienda se necesita en general para poder acceder a una hipoteca. Sin ese ahorro previo, el acceso a la propiedad se convierte en una quimera para muchos jóvenes y familias, a pesar de las medidas paliativas que se han implementado. La realidad es que, dos años después de su lanzamiento, los avales gubernamentales no han conseguido el efecto esperado, y el sueño de la casa propia sigue siendo inalcanzable para muchos.

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