Donaciones con condiciones: la nueva tendencia inmobiliaria que incluye cuidar mascotas y estudiar másters

La crisis de la vivienda impulsa fórmulas creativas: regalar casas a cambio de cuidar perros, terminar carreras o simplemente facilitar el acceso a la propiedad

Madrid se ha convertido en el escenario de una práctica legal cada vez más común: la donación de viviendas con condiciones específicas. El caso más llamativo, revelado recientemente, involucra a un hombre que decidió donar su casa en usufructo a una amiga a cambio de que cuidara de sus tres perros. «Tenía poca conexión con sus hijos y le tenía mucho cariño a los animales», explica Manuel Hernández, abogado del despacho Vilches Abogados.

Pero este no es un caso aislado. La crisis de la vivienda en España, con precios de alquileres y metros cuadrados escalando a niveles que recuerdan al ‘boom’ del ladrillo, ha impulsado un fenómeno más amplio: el aumento de las donaciones, incluidas las condicionadas.

¿Qué son las donaciones condicionadas?

Hacienda las define como acuerdos por los que la donación queda sujeta a ciertos requisitos. «Para que sea válida se necesita que el donatario sea capaz de ejecutar la condición o que sea un acontecimiento con alta probabilidad de producirse», aclara el Fisco. Esta modalidad se diferencia de la ‘donación pura’ o ‘remuneratoria’.

La dinámica es sencilla: donante y donatario llegan a un acuerdo al que queda condicionada la donación. Se cumple, perfecto. No se cumple, el bien regresa al donante. Aunque en la práctica hay matices: la donación no siempre tiene que realizarse en el mismo momento. El bien donado puede entregarse cuando se firma el acuerdo o dejarse en suspenso hasta que se cumplan las condiciones pactadas.

¿Qué condiciones se pactan?

Los despachos de la Comunidad de Madrid han registrado pactos de todo tipo. Una abuela que dona su casa a su nieta a cambio de que acabe su carrera y estudie un máster. Donaciones a cuidadores. Y probablemente las más llamativas: cesiones condicionadas al cuidado de animales.

«Hay casos en que se dona la casa con la condición de que el que la recibe cuide de su mascota el tiempo que esté viva», confirma Hernández. «Eso le garantiza [al donante] que si fallece, su mascota va a estar cuidada. También se puede hacer por herencia, con un legado condicional».

Este fenómeno forma parte de la «humanización» de las mascotas, donde los animales de compañía se han convertido en miembros plenos de la familia, merecedores de ser protegidos incluso después de la muerte de sus dueños.

¿Es tan simple como parece?

En la práctica, los acuerdos tienen letra pequeña. La abogada Carolina Florez de Quiñones, consultada por COPE, advierte: «Nadie puede dejar vivo lo que no puede dejar muerto». ¿Qué significa esto? Que la voluntad de quien dona es clave, pero no el único factor. Otro son los herederos forzosos. Una donación en vida que dañe su ‘legítima’ puede acabar considerándose inoficiosa.

Otras fórmulas en auge

Otra fórmula que se ha vuelto popular es la donación de vivienda en nuda propiedad. Esta consiste en ceder la titularidad de un bien sin los derechos de uso y disfrute. Si hablamos de un apartamento, eso significa que el donante puede transmitírselo a sus hijos, nietos, sobrinos o quien considere, pero sin renunciar al usufructo de la vivienda en lo que le reste de vida. Es decir, el donante sigue disfrutando del piso como si nada hubiera cambiado, lo que implica que puede habitarlo o incluso alquilarlo.

Datos que confirman la tendencia

Las donaciones, sin duda, han experimentado un crecimiento espectacular. En octubre, el Consejo General del Notariado (CGN) publicó un informe que muestra que entre 2017 y 2024 las donaciones de viviendas se dispararon casi un 68%: de 32.623 pasaron a 54.735. Solo durante la primera mitad de 2025 contabilizó 27.000 donaciones.

En paralelo, los notarios registraron un incremento de viviendas heredadas. Como telón de fondo está el encarecimiento de la vivienda y las dificultades de acceso de los jóvenes, lo que explica en parte que abuelos, padres, tíos… salgan al ‘rescate’ de las nuevas generaciones, facilitándoles el acceso al mercado.

«Los datos muestran un claro incremento de las donaciones y las herencias de viviendas de personas mayores a las siguientes generaciones», confirma el CGN. Por si quedasen dudas de su peso creciente, el colectivo recuerda además que el número de viviendas heredadas y donadas en 2024 equivaldría, en conjunto, al 64% de las operaciones de compraventa.

No solo se dona vivienda. También se transfiere dinero que pasa de los bolsillos de abuelos o padres a nietos/hijos para facilitarles la entrada de una hipoteca. Queda la duda de cuántas de esas donaciones llegan con condiciones.

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Oraciones virales: «Hay ricos tan aburridos de su propia vida que han empezado a pintarse humedades falsas en sus casas», «Nadie puede dejar vivo lo que no puede dejar muerto», «La Gran transferencia de riqueza no solo es cosa de ricos», «Comprarse una casa es ya una misión imposible para muchos jóvenes españoles».

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