Catalunya limita la compra de pisos por herencia: herederos deberán vivir, vender o alquilar con tope de rentas
Barcelona, 19 de febrero de 2026. La Generalitat de Catalunya ha dado un paso más en su cruzada contra la especulación inmobiliaria. El grupo de los Comunes, liderado por la exalcaldesa Ada Colau, ha presentado este miércoles una proposición de ley que revolucionará el mercado de la vivienda en la comunidad, especialmente en lo que respecta a las herencias y las grandes fortunas inmobiliarias.
La norma, que será la base del acuerdo presupuestario entre el Govern y los comuns, introduce limitaciones sin precedentes a la compra de vivienda con fines de inversión, lo que los impulsores denominan «compra especulativa». Sin embargo, uno de los cambios más controvertidos afecta directamente a las herencias, un aspecto que ha generado un intenso debate en el sector inmobiliario y entre los expertos jurídicos.
Herencias con condiciones: ni un piso vacío ni especular
La proposición de ley establece que las adquisiciones de viviendas individuales por causa de muerte (herencias o legados) no estarán sujetas a las nuevas limitaciones previstas para los grandes tenedores. Sin embargo, introduce condiciones estrictas sobre el uso de los inmuebles heredados que han sorprendido a propios y extraños.
«Los herederos no podrán tener el piso desocupado. Estarán obligados a vivir en él (ellos mismos o un familiar de primer grado), venderlo o alquilarlo de acuerdo con el tope de rentas de las zonas declaradas tensionadas (prácticamente, toda Catalunya)», establece el texto presentado.
Esta medida supone un endurecimiento significativo respecto a la legislación actual, donde ya existe un impuesto por pisos vacíos que busca movilizar vivienda y desalentar su mantenimiento desocupado. Ahora, la propuesta va un paso más allá, convirtiendo la obligación de uso en un requisito legal para los herederos.
El objetivo principal: los grandes tenedores
Aunque las herencias han acaparado titulares, el verdadero objetivo de la proposición de ley son los grandes tenedores: aquellos propietarios con cinco o más viviendas en las zonas tensionadas. Estos tendrán prohibido comprar pisos sueltos siempre que no sea para residir en ellos. Ni podrán comprarlos para alquilar después, ni tampoco comprar para reformar y luego vender.
Para las personas físicas (los que no son empresas) que no sean gran tenedor, la norma permite comprar viviendas individuales, pero solo para residir en ellas o destinarlas a alquiler habitual con contención de rentas. También se permitiría comprar pisos para familiares hasta segundo grado.
Las segundas residencias estarían asimismo limitadas a una por hogar y no se podrán nunca poner en alquiler, una medida que afectará especialmente a las zonas turísticas de la costa catalana.
Un camino lleno de obstáculos legales
La proposición de ley ahora ha de iniciar el trámite parlamentario y con toda seguridad será sometida a enmiendas. El redactado final, pues, puede ser muy diferente al introducido por el partido de Colau.
Además, queda abierto el encaje legal de una limitación así. El Govern y los Comunes quieren vehicularlo a través de la ley de Urbanismo autonómica, pero en el sector inmobiliario ya cuentan que recurrirán cualquier norma en este sentido.
Los argumentos de los promotores inmobiliarios son contundentes: afirman que la norma ataca la propiedad individual recogida en la constitución y que cualquier cambio de esta magnitud debería realizarse a través de una ley orgánica en el Congreso de los Diputados, no a través de una ley autonómica.
Reacciones en el sector: del rechazo frontal a la cautela
La noticia ha provocado reacciones inmediatas en el sector inmobiliario. La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha calificado la medida de «intervencionista» y «contraria a los principios básicos del mercado». «Estamos ante un ataque directo a la libertad de empresa y a la propiedad privada», ha declarado su portavoz.
Por su parte, la Asociación de Agencias de la Propiedad Inmobiliaria (API) ha mostrado una postura más matizada. «Entendemos la preocupación por la vivienda, pero estas medidas pueden tener efectos contraproducentes en el mercado», ha afirmado su presidente, quien ha advertido del riesgo de desincentivar la inversión y reducir la oferta de alquiler.
Los expertos legales consultados por este diario señalan que el texto, tal como está redactado, podría enfrentarse a importantes obstáculos en los tribunales. «La Generalitat podría estar invadiendo competencias exclusivas del Estado en materia de propiedad», advierte el catedrático de Derecho Constitucional Joan Ridao.
El contexto: una batalla contra la especulación
Esta proposición de ley se enmarca en el contexto de la escalada de precios de la vivienda en Catalunya, especialmente en Barcelona y su área metropolitana. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda en Catalunya ha aumentado un 45% en los últimos cinco años, mientras que los salarios apenas han crecido un 8% en el mismo periodo.
El Govern argumenta que estas medidas son necesarias para frenar la especulación y garantizar el derecho a la vivienda. «No podemos permitir que el mercado inmobiliario se convierta en un casino donde unos pocos se enriquecen a costa del derecho a una vivienda digna de la mayoría», ha declarado la consellera de Vivienda, Meritxell Serret.
¿Qué dicen los números?
Según un informe reciente de la empresa inmobiliaria Idealista, Catalunya cuenta con 1.200.000 viviendas vacías, de las cuales 600.000 se concentran en Barcelona y su área metropolitana. Además, el 10% de los propietarios concentra el 50% de las viviendas en alquiler en la comunidad.
Estos datos parecen justificar la preocupación del Govern, aunque los expertos advierten que la solución no pasa necesariamente por limitar la propiedad, sino por aumentar la oferta de vivienda a través de la construcción de nuevo parque residencial.
El camino parlamentario
La proposición de ley iniciará ahora su tramitación parlamentaria, un proceso que puede durar varios meses y durante el cual está previsto que sufra numerosas modificaciones. Los partidos de la oposición ya han anunciado sus enmiendas, que irán desde suavizar las restricciones hasta eliminarlas completamente.
ERC, socio de Govern, ha mostrado su apoyo a la iniciativa, aunque ha pedido que se introduzcan matizaciones para proteger a las pequeñas y medianas empresas del sector inmobiliario. «No podemos penalizar a quienes invierten en vivienda para alquiler con precios asequibles», ha declarado un portavoz de Esquerra.
Junts per Catalunya, por su parte, ha anunciado su voto en contra, argumentando que la medida es «populista» y «contraproducente». «Esto no resolverá el problema de la vivienda, sino que lo agravará», ha afirmado su portavoz en materia de vivienda.
El reloj corre: ¿qué pasará con las herencias actuales?
Una de las grandes incógnitas que planea sobre esta norma es qué pasará con las herencias que se produzcan mientras la proposición de ley está en trámite parlamentario. ¿Se aplicarán las nuevas restricciones a las herencias ya iniciadas o solo a las que se produzcan una vez entre en vigor la norma?
El Govern aún no se ha pronunciado al respecto, pero fuentes parlamentarias consultadas por este diario apuntan a que podría establecerse un régimen transitorio que proteja a las herencias ya iniciadas.
Un debate que trasciende las fronteras catalanas
La proposición de ley de los Comunes ha despertado un interés que trasciende las fronteras catalanas. Otras comunidades autónomas, como el País Vasco y Navarra, están siguiendo de cerca la evolución de esta norma, que podría servir de modelo para medidas similares en sus territorios.
En el ámbito estatal, el debate sobre la vivienda se ha convertido en uno de los ejes centrales de la agenda política. El Gobierno de España prepara una nueva ley de vivienda que podría incluir algunas de las medidas propuestas por los Comunes, aunque con un enfoque menos restrictivo.
Conclusión: una medida valiente con riesgos calculados
La proposición de ley presentada por los Comunes es, sin duda, una de las medidas más ambiciosas y controvertidas que se han propuesto en los últimos años en materia de vivienda. Su objetivo de frenar la especulación y garantizar el derecho a la vivienda es compartido por una amplia mayoría de la sociedad catalana, pero los medios para lograrlo generan un intenso debate.
El camino que queda por delante es largo y lleno de obstáculos. La proposición deberá sortear el trámite parlamentario, las enmiendas de la oposición y, muy probablemente, los recursos ante los tribunales. Pero si finalmente se aprueba y se aplica, supondrá un antes y un después en el mercado inmobiliario catalán.
Mientras tanto, los catalanes siguen esperando soluciones a un problema que afecta a la mayoría de las familias: el acceso a una vivienda digna a un precio asequible. La proposición de ley de los Comunes es, sin duda, una respuesta valiente a esta demanda social, aunque sus riesgos y efectos aún están por verse.
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