España bate récord histórico de herencias de vivienda: más de 208.000 inmuebles cambian de manos en un año, impulsado por el envejecimiento de la población y el relevo generacional del ‘baby boom’

España está viviendo una auténtica revolución silenciosa en su mercado inmobiliario. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el año 2025 cerró con un récord histórico: más de 208.000 viviendas fueron transmitidas a través de herencias, lo que supone un incremento del 3% respecto al año anterior y consolida una tendencia al alza que se ha acelerado de forma notable desde 2021.

Este fenómeno no es casual. España está inmersa en un proceso demográfico de largo recorrido: el envejecimiento poblacional está provocando un aumento estructural de las defunciones, que ronda las 440.000 anuales desde 2019. Este incremento se debe principalmente al relevo generacional de las cohortes nacidas en la década de 1940, las primeras que accedieron masivamente a la propiedad en España.

La estadística del INE revela que, además de las 208.000 herencias, en 2025 se registraron 714.000 compraventas de viviendas (la cifra más alta desde 2007), más de 24.000 donaciones, 1.300 permutas y 183.000 transmisiones clasificadas como «otros». En total, 1,1 millón de casas cambiaron de manos durante el año pasado.

El fenómeno es prácticamente generalizado en todo el territorio nacional. Comunidades como Andalucía (casi 36.000 operaciones) y la Comunidad Valenciana (cerca de 30.000) alcanzaron niveles récord. Solo Baleares registró una caída sorprendente hasta su mínimo histórico (2.700 operaciones), mientras que Cataluña y Madrid mantuvieron cifras similares a años anteriores.

La clave de este boom de herencias está en la concentración de la propiedad por edades. Según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, más del 75% de la riqueza bruta de los hogares españoles está compuesta por activos reales, principalmente vivienda. Mientras que solo un tercio de los menores de 35 años son propietarios, la tasa llega al 80% en mayores de 65 años y roza el 85% en los mayores de 75.

El propio Banco de España ha señalado que la acumulación patrimonial en España sigue el patrón clásico del ciclo vital: los hogares acumulan activos durante su vida laboral, alcanzan su apogeo en la jubilación, y esa riqueza -caracterizada principalmente por los bienes inmuebles- posteriormente cambia de manos a través de transferencias intergeneracionales.

El impuesto de sucesiones y donaciones, de naturaleza estatal pero cedido a las comunidades autónomas, grava estas transmisiones. Sin embargo, suele mantener un trato mucho más favorable para las herencias entre familiares directos, con bonificaciones muy cuantiosas (del 99% o incluso el 100%) en la mayoría de operaciones, lo que hace más atractiva la aceptación de la sucesión frente a otras modalidades como la donación.

Este récord de 2025 no es un episodio aislado ni una anomalía estadística. Es la manifestación clara de un proceso demográfico de largo recorrido que, previsiblemente, seguirá con la tendencia y se intensificará a medida que el grueso de la generación del ‘baby boom’ (nacida entre 1958 y 1977), la más numerosa de España, alcance edades más avanzadas en la próxima década.

Otros organismos como el Consejo General del Notariado también vienen señalando esta dinámica. Entre 2017 y 2024, según este organismo, las donaciones de viviendas pasaron de poco más de 32.600 a cerca de 54.700 al año, mientras que las adjudicaciones de herencia con vivienda registradas crecieron desde alrededor de 336.000 a más de 403.000 en ese mismo periodo.

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